Apa yang ada dalam benak anda tentang bisnis properti? Modal besar? Urusan birokrasi yang rumit? Alur kerja yang njelimet? Pemasaran yang fantastis? Atau menjadi broker atau RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia; hehehe, gak apa-apa yang penting halal)? Boleh-boleh saja dan sah-sah saja. Tapi tips berikut akan merubah pola pikir anda! Baca dengan teliti dan simak baik-baik…
Think Big, Start Small, Act Now
Entah siapa yang memopulerkan kata-kata tersebut di atas. Tapi bagi saya, susunan kata tersebut memberi energi positif yang sangat besar. Untuk memulai bisnis properti memang dibutuhkan pemikiran yang besar, namun kadang kita terjebak bahwa pemikiran besar kita membutuhkan usaha yang besar pula. Sungguh tidak!
Runtutan berikut ini akan memberikan gambaran kepada anda bahwa untuk berbisnis properti sangat bisa dimulai dari hal yang kecil. Menjadi broker misalnya. Tapi keuntungan anda tidak seberapa. Bagaimana kalau saya berikan tips untuk menjadi developer / pengembangan perumahan dalam skala kecil. Empat, lima, enam rumah, bahkan satu rumah pun bisa menjadikan dan menghantarkan anda menjadi developer kelas wahid. Ingat cukup satu rumah! Namun untuk mewujudkan impian besar anda, jangan hanya berhenti di satu rumah saja. Fokus dan kontinuitas sangat dibutuhkan di sini.
Dengan anda membidik perumahan kecil, anda tidak akan berhubungan dengan birokrasi perijinan yang rumit. Di beberapa daerah batasannya berbeda-beda. Biasanya di atas 4 kapling, anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.
Modal Tidak Harus Besar
Modal! Ya! Modal tidak harus besar. Syukur-syukur anda sudah memiliki tanah kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua anda, sahabat anda atau orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Anda tidak perlu membeli kapling siap bangun kan ?! Tinggal buka koran, cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.
Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.
Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah 90juta. Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta. Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a hard cash? Oh no… jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress. Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang sebesar 175juta.
Think! Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran? Artinya 75juta adalah MURNI UANG ANDA! Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.
Desain rumahnya dari mana? Itu mah gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, anda tinggal pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki kepiawaian menggunakan program desain, anda bisa kerjakan sendiri. Atau anda tinggal bayar konsultan. Selesai!
Perhitungan Sederhana
Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta. Logika sederhana, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan anda kotor anda adalah 130 juta bukan?
Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya modal anda cukup 15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?
Padahal (lagi) kekurangan anda sebesar 15 juta untuk pembayaran kontraktor akan anda bebankan dalam pencairan KPR, artinya modal anda 0 rupiah!!! Ehmm yang ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal, tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS BESAR!
Alur Kerja Mudah
Alur kerja ini bisa dipahami jika anda mengetahui siapa stake holder anda. Anda akan berhubungan dengan pemilik tanah, kontraktor, konsumen, rekanan bank, dan birokrasi. Sebagian besar sebenarnya sudah terbaca dari tulisan-tulisan di atas. Saya singkat sebagai berikut :
Pemilik tanah – Pemasaran – Kontraktor — Perbankan
Dengan pemilik tanah, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan jual beli (notaril bila diperlukan). Ini adalah langkah awal. Langkah kedua adalah memasarkan produk anda. Anda bisa memasarkan dengan brosur, iklan di media massa atau mailing list. Jika terjadi kesepakatan dengan pembeli, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan dengan pembeli / konsumen.
Rangkaian pemasaran selain perjanjian dengan konsumen adalah penagihan uang muka, persetujuan desain rumah dan proses persyaratan KPR (kredit pemilikan rumah) di bank.
Apabila sudah terpenuhi, maka anda musti mengundang kontraktor yang akan membangun. Perjanjian dengan kontraktor juga musti dibuat. Biasanya termaktub di dalamnya adalah gambar kerja, spesifikasi bangunan, harga kontrak pembangunan, cara pembayaran, jangka waktu pembangunan dan target pembangunan.
Setelah rumah selesai 100%, anda bisa memproses pencairan KPR di bank. Di sinilah anda musti mempersiapkan legalitas dengan konsumen, legalitas rumah yakni dengan proses jual beli di notaris, berikut juga IMB.
State Mission, Fokus dan Kerja Cerdas
State mission sebenarnya adalah kalimat yang menggugah pertama kali yakni Think Big. Berpikir besar! Tujuan anda tentunya tidak hanya berhenti dengan menjual 1 rumah saja bukan. Hanya dengan menjual 1 unit rumah SAJA belum tentu akan membuat anda bisa mapan.
Jadi tetapkan tujuan anda, misalnya tujuan anda adalah mendapatkan pasive income dari properti. Sungguh, bukan hal mustahil. Dengan keuntungan 1 unit rumah, anda sudah bisa membeli 1 aset rumah kelas RSS dan anda bisa mendapatkan passive income dengan menyewakan rumah tersebut.
Atau tujuan anda misalnya menjadi developer perumahan terbesar di kota anda. Maka jadikanlah bisnis kecil anda ini adalah kurva belajar menuju sesuatu yang anda cita-citakan.
Atau anda ingin mendapatkan passive income dengan mengikuti bisnis properti berjaringan. Anda tinggal taruh keuntungan anda tersebut dalam bisnis properti berjaringan, sembari terlibat dalam operasional yang tentunya akan meningkatkan kemampuan anda berbisnis properti. Tujuan ini juga tidak mustahil.
Artinya anda memang harus fokus dan bekerja cerdas agar state mission yang sudah anda cita-citakan sejak awal akan terwujud.
Demikian sekelumit ilmu yang ingin saya sampaikan kepada semua. Tentu ini tulisan ini sangat terbatas, namun saya bersedia untuk berdiskusi panjang di YM : aryodiponegoro. Jika anda memang benar-benar berminat, silahkan bergabung dengan milist YukBisnisProperti@yahoogroups.com dengan mengirimkan email kosong ke YukBisnisProperti-subscribe@yahoogroups.com atau klik link berikut FeedBurner untuk mendapatkan RSS Feed dari blog ini.
Selamat, anda telah menjadi pengusaha properti! Salam!
Wow… great!! Salam kenal Pak
Pak Aryo thanks a lot tips ini…
terus terang saya sedang cari artikel seperti ini…
Saya juga sedang memulai bisnis properti kecil-kecilan , tapi ya itu sedikit terhambat dengan modal dan birokrasi…
tapi memang potensi yang ada sangat besar, impian saya sih maunya akan jadi bisnis kedepannya tanpa harus jadi karyawan lagi…
Tp belum cukup keberanian saya untuk benar 2 terjun 100 % ..
Keep blogging Pak … aku tunggu artikel selanjutnya..
Btw aku juga alumni D3 Ekonomi UGM masuk th 2002 ^__^ ga ketemu yaa kita..
@ kartika
ayo… tetap semangat!
aku angkatan 97… 2002 udah di jakarta
mantap euy
jangan berhenti menulis yah mas
saya belajar banyak di blog ini
thanx a lot
@ taufan
sama-sama jangan berhenti menulis mas…
Saya juga kerja sambilan sebagai penjual properti Bakrieland Development, yaitu RASUNA EPICENTRUM. Selain itu saya juga kerja sebagai Kontraktor CV. Fieco…!!? Semoga suatu saat nanti kita bisa bekerja sama. Thank You
@ Alexander Moningko
semoga bertemu di lain kesempatan mas
Mas aryo artikelnya bagus nih..,
aku langsung take action, tp baru satu unit untuk daerah sulawesi selatan.
makasih mas infonya.., mudah2an bisa sharing terus ilmunya ..
@ ilham
semoga sukses
kabar kabari ya
great inspiration…..
sangat bermanfaat, kapan2 kita chatting lg mas aryo..
tx
@ mas ika
ditunggu kapan chating lagi
Ingin berbisnis aplikasi kamus untuk hand phone?
silahkan kunjungi http://www.kirimpesan.com/?p=220
TANPA MODAL
@ Plugie
belum tertarik. property is my religion…
luar biasa mas…. baru nyadar begitu ya bisnis properti pantesan banyak cluster-cluster baru sekarang…. cuma sekarang masih…. belum jenuh ya… penjualan properti..tks
@ bowo
justru kalo sekarang belum bisa jual, besok2 harganya tambah naik lagi om…
[...] Belajar Jadi Developer Properti! Yuk! Ditulis pada 11 September, 2008 oleh Admin Belajar Bisnis Properti! Yuk! [...]
thanks bos… masukannya
kalo untuk bangun rumah gak perlu modal bisa pake kredit KMK -Kotraktor Produk dari BTN mas.Bunga cuma 13 % dipotong kalo rumah sdh real dgn jaminan asset tanah tersebut.
Ada koreksi untuk lahan di bawah 1 Ha tdk perlu ijin Lokasi dan fatwa bukan 4 unit.
SI juga beresiko mas kalau rmh tidak bisa realisasi kreditnya kasihan kontraktornya.
Jangan lupa juga untuk pengurusan sertifikasi waktunya lama paling cepat 4 bulan.
Kpr bisa keluar kalo sertifikat sdh terbit.
maaf kalau ini kritik karena saya juga berkecimpung langsung diproperty juga thanks.
ade_1872@yahoo.com.
@ ade
makasih banget bung ade. semua yang disampaikan bung ade di atas tidak salah.
hanya saja untuk ijin lokasi dan fatwa, masing-masing daerah berbeda bung. sudah saya sampaikan dalam tulisan di atas. faktanya adalah di jogja, jika lebih dari 4 kapling, ijin tersebut perlu di urus bung. dan di cirebon, tanah kurang dari 1ha, juga musti pake ijin. maaf kalau saya salah
kedua. Saya sepakat dengan anda. KMK atau kredit modal kerja seperti kredit konstruksi dari BTN itu juga bisa bung. lebih hebat lagi kalo kita pake KPR inden sehingga beban bunga akan muncul di konsumen, bukan di developer. Hal ini bukannya saya tidak paham atau tidak tau. Untuk skala bisnis besar, ya saya melakukan keduanya. Namun, bicara Belajar Bisnis Properti, yang hanya saya contohkan 1 unit rumah saja seperti tulisan di atas, bicara kredit konstruksi saya kira terlalu jauh bung. Niat saya adalah memacu semangat kawan-kawan yang mau terjun ke properti. Ibarat masih SD, dapet soal SMP, ya pusing lah. Tapi next saya pasti bahas tentang kredit konstruksi.
ketiga. SI beresiko jika rumah tidak bisa dikreditkan. ini tergantung alur kerjanya bung. saya tidak paham dengan alur kerja bung ade. TETAPI di tempat saya, KEPASTIAN KONSUMEN UNTUK MENDAPATKAN KREDIT DARI BANK, itu HARUS SUDAH BISA DIPASTIKAN MAKSIMAL 1 BULAN sejak PEMBAYARAN PERTAMA. Maaf saya terpaksa tulis dengan huruf besar. Jadi alur kerja saya, saya balik dari KPR diproses setelah rumah jadi, menjadi KPR diproses sebelum rumah jadi. Jadi TIDAK ADA SI YANG BERMASALAH!
keempat. Saya sepakat dengan Anda bahwa sertifikat bisa sampai dengan 4 bulan. namun ini tidak menjadi masalah besar, karena ada notaris di belakang kita yang bisa membuat covernote atas proses2 sertifikasi.
terima kasih bung Ade. saya senang dengan kritikan Anda. ayo, mari berbagi tentang properti. saya hanya sekedar buih di lautan, kalau ada bung Ade, kita bisa jadi ombaknya.
Waw,artikelnya bagus dech….bs menambah wawasan saya…
Semoga tambah sukses.
@bangun rumah
saya sempet mampir ke blog bangun rumah. nice blog… sukses selalu
blognya saya add di blogroll saya ya
apapun bisnisnya silahkan,,,
yang sangat penting dari tulisan Om Aryo bagi saya :
Think Big, Start Small, Act Now
lam kenal,,,,
Yusuf M ( yang lagi pengen action )
@ om yusuf
apapun bisnisnya…
fokus ya om…
Menarik sekali yg dipaparkan mas Aryo. Bisnis property memang kelihatan simple & sederhana tapi dalam pelaksanaannya tidak semudah yg mas Aryo tulis, apalagi dgn modal Rp. 0 perlu sedikit keberuntungan. Kebetulan saya juga berkecimpung di bisnis property (kecil2an) atau mungkin saya memang tidak seberuntung mas Aryo kali yah hehe…
1. Mudah untuk mencari tanah yang dapat dikerjasamakan, atau dengan pembayaran bertahap. Tapi sulit untuk mendapatkan pemilik tanah yang mau menandatangani akta jual beli sebelum pembayaran lunas. Paling tidak pemilik tanah harus mau menandatangani perjanjian notaris. Karena sertifikat asli harus diserahkan pada bank saat mengajukan KPR.
2. Untuk kredit KMK diperlukan track record pribadi atau perusahaan yang bagus. Syukur2 kalau kita punya track record yg bagus dimata bank atau minimal punya jaminan yg bisa diagunkan.
3. Tidak mudah mencari pembeli yang mau membayar uang muka dari rumah yang belum ada. Setidaknya harus ada rumah contoh dulu. Apalagi jika kita pemain baru yang belum dikenal.
4. Betul sekali proses pengajuan KPR harus dimulai terlebih dahulu, jika disetujui ini menjadi pegangan bagi kontraktor dalam membangun rumah. Karena skrg tidak mudah mencari kontraktor yg mau membangun rumah tanpa DP/termin apalagi jika kita perusahaan baru yg belum dikenal. Sedangkan KPR baru cair setelah bangunan jadi. Maaf saya belum tahu ada program KPR indend, bisa dijelaskan lagi mas tentang KPR indend?
5. Untuk kavling yang lebih dari satu perlu dipertimbangkan juga biaya & waktu splitsing tanahnya, tanyakan peraturan splitsing tanah di BPN setempat karena peraturannya berbeda2. Sebagai contoh ada peraturan yang melarang splitsing tanah pribadi (bukan atas nama perusahaan) ke beberapa kavling atas nama orang lain (bukan anggota keluarga) dalam sekali proses, jadi proses splitsing harus dilakukan beberapa kali tentu prosesnya jadi lebih lama dan biaya membengkak.
Itulah kendala2 yg pernah sy alami… mudah2an menjadi masukan bagi yg ingin berkecimpung juga di bisnis property. Mohon masukan & tipsnya ya mas Aryo. Trims.
@ mas arpan
terima kasih telah merespon. yup, tidak ada praktek semudah teori. yakin, pasti menemui kendala2. dalam tulisan sayapun, saya mencoba untuk tidak bermain terlalu spesifik.
saya coba menjawab satu per satu ya.
1. oh ya itu pasti. jika tanah belum terbeli semua, tidak mungkin akan ada akta jual beli. saya coba telusuri balik tulisan saya, tidak ada yang mengatakan kalau harus ada akta jual beli. maaf kalau terpaksa tulisannya saya singkat. menjadi “Singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.”. Ini masukkan bagi pembaca yang lain. Terima kasih mas arpan.
2. bicara KMK, dalam tulisan di atas, sepertinya tidak saya tulis. karena KMK itu mainannya developer yang sudah mapan, itulah sebabnya KMK tidak saya masukkan. saya mengomentari komentar bung ade saja.
3. yup, memang tidak mudah mas. semakin banyak ditolak, artinya usaha kita semakin keras. tapi pasti ada mas.
4. kpr inden, pencairan kpr bertahap sesuai dengan progres bangunan. misal bangunan 0%, pencairan 20%, bangunan 50%, pencairan 60%. dst. ini misal ya mas. tergantung dari penilaian bank. bicara kpr inden, ini juga tidak mudah mas. seperti halnya dengan KMK. ini juga mainan developer mapan. lebih terangnya, mas arpan bisa bicara dengan pihak perbankan.
5. well, bicara splitsing, mustinya nasional ya. karena BPN itu bentukan pemerintah pusat. masukan buat saya juga ini mas. terima kasih. biasanya yang berbeda hanya masalah biayanya saja. kadang juga terdapat kebijakan atas kepala kantornya. logika splitsingnya sih seharusnya sama saja antara split bersamaan atau tidak.
semoga berkenan!
Trims mas Aryo atas jawabannya. Sy hanya melengkapi saja. Keep blogging, artikelnya bagus2, ditunggu info selanjutnya. Sukses selalu.
Salam kenal mas aryo.Kebetulan saya sangat berminat terjun di property. walaupun smp skrg msh belum mulai.Saya tunggu trik2 nya yang lain mas.oh, ya mas bole konsultasi ga ttg property ga? btw saya jg dl D3 akt UGM 97 lho. tapi cm setahun trus pindah ke S1 akt reguler. Sukses selalu mas….
@ vidia
ayo mari
satu almamater nih
Selamat siang mas ario. Mas saya ini termotivasi banget untuk bisa memulai bisnis properti. tapi mas ini masih bingung sekali tentang konsep bisnis properti. bagaimana alurnya, lalu kita dapet duitnya darimana. terus bagaimana alur di bank, notaris, dengan pembeli, dengan pemilik awal properti itu. mas tolong berkenan untuk bisa menjelaskanya…………. terimkasih banget mas
@agus fahrudin
pelan2 ya mas
bos, kalo berteori gauampang buanget…pelaksanaan tdk semudah itu. banyak kontraktor yg kerja asal2an tdk sesuai dengan spek. nembusi bank gak sudah itu…
@gondes
be positive bos
tinggal pinter2an sama kontraktornya mas
Sebelumnya Salam kenal mas Aryo… Saya Sangat tertarik dengan artikel anda. Memang betul teori tidak semudah Prakteknya tapi menurut saya klo kita sudah menguasai teorinya maka prakteknya akan bisa diusahakan dengan semestinya. Bicara masalah teori saya punya seabrek pertanyaan, maklumlah saya bisa dikatakan masih pemula dalam bisnis property tapi sudah harus menangani permasalahan yang cukup berat…
sekilas latar belakangnya:
Sekarang ini saya sedang melanjutkan pembangunan perumahan yang sudah ada sebelumnya yang sempat vakum selama 2 tahun karena sang direktur Utamanya kabur entah kemana dengan meninggalkan banyak permasalahan!! Luas lokasi sekitar 4,5 Hektar yang baru terjual hanya 35 Unit dan masih ada sekitar 166 unit lagi, klo untuk konsumen tidak ada masalah (masih banyak yang mau beli). Yang menjadi pegangan saya saat ini adalah hak tanah masih atas nama orang tua saya, dalam legalitas perusahaan orang tua saya sebagai komisaris utama, Segala izin masih ada tapi belum diperpanjang. Yang ingin saya tanyakan:
1. Saya ingin mengganti perusahaan kerena perusahaan yang lama namanya sudah tercoreng dan di mata bank sudah tidak bisa untuk bekerja sama lagi. Apakah itu bisa dilakukan, dan langkah apa yang harus saya tempuh untuk melaksanakannya?
2. Seiring digantinya perusahaan tentunya segala izin harus dibalik namakan (take-over) dan saya harus memulainya dari mana?
3. Untuk membangun perumahan surat-surat atau izin-izin apa yang harus ada? Dan pengurusannya dimana saja dilakukan?
Untuk sementara hanya itu yang bisa saya utarakan, saya sangat mengharapkan komentar dan masukan yang lebih baik khususnya dari mas Aryo. Atas perhatian dan jawabannya saya ucapkan terima kasih yang sebesarnya.
@ Thom
saya sepakat, teori memang tidak semudah prakteknya. dan dalam dunia properti, sering kali praktek di suatu daerah bisa sangat berbeda dengan daerah lain. btw, cukup besar juga lahan Anda ya? cukup berani untuk seorang pemula.
1. perusahaan tercoreng di mata bank itu karena apa ya ? mungkin ini perlu diperjelas. jika memang sudah tidak bisa dipaksakan lagi ya baiknya diganti saja. hanya saja mengganti perusahaan efeknya juga akan sangat besar. misalnya Anda musti mengurus perijinan dari awal, legaliltas usaha, dll.
atau jika memang yang bermasalah adalah orang yang ada dalam perusahaan (misal si direktur), ganti pengurusnya saja. ini jalan yang lebih mudah dan murah.
untuk kasus pertama, musti agak detail. maaf jika tidak banyak membantu. bisa email saya ke aryodiponegoro@yahoo.com
2. Anda ada di kota mana ? setiap daerah memiliki karakter perijinan yang berbeda-beda. bisa Anda mulai dari Bappeda, atau Kimpraswil atau BPN setempat. Jika daerah Anda memiliki Dinas Satu Atap, bisa langsung ke sana. Prinsipnya sih, pegang 1 orang di dinas tersebut untuk memperlancar pengurusan Anda.
3. perijinan tiap daerah memiliki karakte yang beda2. tapi coba saya jelaskan prinsip pokoknya. perijinan untuk perumahan untuk awalnya Anda musti memperoleh Fatwa Lahan (bahasanya bisa beda2 di tiap daerah), prinsipnya adalah keputusan walikota atau bupati tentang apa-apa saja yang harus Anda penuhi sebelum proyek dimulai.
kemudian berdasarkan fatwa lahan, Anda musti mengurus perijnan lainnya seperti ijin siteplan, ijin pemanfaatan lahan, ijin tanah makam (Anda musti menyediakan tanah makam sebesar 2 – 4% dari total lahan), ijin mendirikan bangunan, ijin lokasi. yang saya sebutkan, biasanya tertera dalam fatwa lahan. sekali lagi, musti anda cek di daerah setempat.
saran saya, tanyakan saja ke BPN setempat, untuk start awalnya.
semoga membantu..
tidak sangka, untuk menjadi pengusaha properti, tidak perlu modal besar. Tapi bagaimana kalau property yang dibangun tidak ada yang beli?
@ investasi property
pertanyaan Anda memancing bos… hehehe
saya yakin Anda bisa menjawab sendiri…
makasih ya bos, sudah mampir…
terimakasih banyak mas Aryo tentang masukannya…
saya sangat hargai respon anda, mudahan bisa saya terapkan.
ntar klo mau nanya yang lebih rinci boleh langsung ke emailnya ya mas?
@thom
silahkan mas
Thank mas Aryo,
ha…ha…ha, akhirnya saya dapat tempat untuk curhat (ikutan sharing ya), memang benar apa yang diceritakan mas aryo dan saya sudah mempraktekannya. saya adalah seorang manager profesional di sebuah perusahaan skala nasional tp saya punya pengalaman berbinis tanpa modal. tahun 2004 sebelum terjun ke dunia bisnis saya selalu berpikir harus memiliki modal baru berbisnis, tapi hal itu tidak lagi. awalnya dengan sebuah mesin fax (seharga rp 850) di akhir tahun 2005 saya buat semacam proposal perkenalan ke beberapa perusahaan, dan ternyata mendapat tanggapan yang beragam hingga panggilan tender. padahal saya sama sekali tdk punya modal kecuali tekad yang kuat serta “sok tau” walaupun sedikit tau. akhirnya ………….di awal 2006 saya mendapat tender 400jt (gile bro, pake modal apa ya?) ya modal dari project itu kebetulan projectnya konstruksi seperti yang di tulis mas aryo di atas yang dibayar secara progressif (30% DP, 40% , 25%, 5% retensi) dengan modal DP 30% saya belikan material dengan harga 2/3 dari DP dan sisanya pake untuk operational tenaga kerja.
akhir tahun 2007 saya mencoba memiliki sebuah properti dengan modal 30jt dan saya KPR kan dan tahu gak dari modal itu sdh menghasil 210jt spektakuler !!!(hanya dalam waktu 9 bulan).
ya begitulah mudah2an dengan sharing ini akan menambah wawasan dan membuka cakrawala yang paling penting dalam berbisnis harus memiliki tekad yang kuat dan kemauan serta tidak mengenal putus asa dan yang paling penting lagi yakin kepada Tuhan yang akan membuka jalan itu saja…..
Salam
@ mas dengkul
salam juga mas
salut dengan prestasi Anda.
terima kasih sudah dipercaya jadi tempat curhat.
woowww…salut ma tulisane mas aryo…..jd semangat jualan propertyne, tks mas
@ rachmat
sama-sama…saya juga semangat kl banyak komentar…
excellent. sy sdh lama mau bisnis properti tp g tau gmana carax, artikel bapak sangat membuka cakrawala berpikir sy.
salam
@ neng lia
prinsipnya berbagi info aja neng
Salam kenal mas Aryo…
Mas saya mau nanya2 kalo boleh hehehe….
Mas saya punya sedikit tanah sekitar -+ luasnya 300m2 di daerah jalan bantul Yogyakarta masih
termasuk dalam Wilayah Kota Yogyakarta… Saya ingin mencoba peruntungan di bisnis ini… Tanah
milik saya tersebut belum ada bangunannya. Nah tadi sekilas saya baca di atas dalam artikelnya
mas Aryo/tanya jawab, kayaknya bisa dimulai dengan dibawah 4 rumah ya mas hehehe…
Yang saya ingin tanyakan :
1.Apa saja ijin yg diperlukan dan kira2 berapa besarnya biaya yang diperlukan utk pengurusan ijin2
itu (khususnya di jogja)?
2. Bagaimana saya bisa menghitung modal yg hrs saya keluarkan untuk membangun rumah
diatasnya? kalo 300m bisa dibuat tipe berapa yah mas bagusnya? cukup ndak yah mas kalo
dibuat 2 rumah dgn splitsing tanah jadi 2 bagian.
3 Bisa tidak yah mas kalo 1 rumah di KPR kan dan bgmn sayarat serta cara2nya secara garis
besarnya…
4. Mas Aryo punya usaha properti jg di jogja ya mas? bisa saya tau mas PT nya…biasanya
mas pake Notaris siapa kalo di Jogja buat pengurusan ijin2 dan urusan2 lainnyha?
Terima kasih sebelumnya buat Mas Aryo.
Mohon maaf jika ada pertanyaan yang gak berkenan.
Raihan
1. itu cukup IMB saja mas…. anggarkan saja 1,5jt/kapling.
2. sebagian arsitek menganut prinsip 50:50. maksudnya tanah 300m2 idealnya maksimal dibangun seluas 150m2 (dgn 1 lantai). kalau 150m2, maksimalnya 75m2.
modal tanah kan sudah ada. jadi tidak perlu dana untuk membeli tanah. modal bangunan bisa dari konsumen sebesar 30% dari harga jual (uang muka). tinggal hitung saja dana untuk promosi, operasional sampai dengan 3 bulan dan sebagian dana untuk bangunan.
3. sangat bisa. syarat dari penjual ada sertifikatnya, ada IMBnya, ada bangunannya… syarat dari pembeli seperti KTP, surat nikah, KK, slip gaji, surat keterangan gaji, rekening tabungan dll.
4. saya ndak punya usaha properti di jogja. tapi berhomebase di jogja. kl di bantul saya sarankan notaris Enarwanto.. jl. wonosari… sebelum musem wayang kayon…
makasih juga mas…
Mas Aryo, postingannya bagus-bagus dan menarik. Terima kasih. saya barusan nemu situs ini. Saya sebenarnya udah iseng2 bisnis properti ini beberapa tahun lalu, tapi dengan jual belinya (bukan jadi developer). Nah… sekrang ini lagi mulai bisnis ini dengan menjadi developernya. Lagi cari-cari investor juga, barang kali ada yang bisa bekerjasama, bersama (www.kingproperti.com)
Nulis terus mas…
Thank u. mas..
@ safak muhammad
blog anda bagus juga mas… saya sempatkan berkunjung dan meninggalkan pesan…
ayo mas… bareng2 dikerjain
mumpung masih muda… masih kuat larinya…
Terima kasih mas… kayaknya orang indonesia ini harus banyak belajar properti mas, biar bisnis ini tidak hanya dikuasi oleh orang-orang tertentu dan sebagian kecil saja. padahal penduduk indo sangat besar sekali dan potensi bisnis sangat-sangat besar…. lagi pula bisnis ini bisa kok dengan modal minim bahkan tanpa modal…
@ safak muhammad
ayo mas.. sama2 mendorong untuk membangun bangsa dengan properti
thanks mas aryo…,
oh ya mas kl mas aryo biasa OL jam berapa, ada beberapa hal yg mau sy tayakan, chating boleh mas?
http://www.bandunghome.wordpress.com
@ ibnu f farianto
bisa 24 jam
leave a message aja…
kl saya ndak balas, brarti lagi ada keperluan lain atau lagi diskonek
Kalau ada reken2 ada yang mau bisnis property saya ajak kerjasama. fasilitasnya sudah saya siapkan bisa lihat di http://www.caloproperty.com
Kita tidak perlu ruangan cukup hape aja, langkah awal cari data yang mau jual dan kita pasarkan bersama.
Trims
@ lucky kusuma
mbakul…
silahkan…
thanks atas artikelnya mas aryo..saya arsitek, tapi sekarang masih kerja di PT orang lain, rencana kedepannya saya mau gabung dibisnis properti setelah bosan di PT..lahan saya sudah ada yang terkumpul dalam 1 tempat ada kira2 5 ha( ini yang insyaallah akan saya garap pertama), dan sisa yang lainnya lumayan ada (15 ha lagi)…tapi saya masih ragu dengan modal dan birokrasi..makanya sekarang lagi penjajakan..sistem modal dan birokrasinya..
@ mayes
lokasi dimana?
Salam kenal mas, trim infonya,,saya baru bergerak di bidang borong ternit dan gypsum..mau berlanjut ke kavling rumah..mohon bimbingannya.
Saya umur 31 tinggal di jogja demakijo,,
Assalamualaikum,
saya tertarik membaca tulisan2 mas. Saya tertarik dengan bisnis property, karena harga cenderung naik.
Saya mulai kecil2an membeli rumah type 70 yang telah saya renovasi menjadi seluas 100m2 diatas tanah 230m2 segala biaya saya peroleh dari kredit di bank. Saat ini rumah sudah saya sewakan kpd orang lain.(oh iya sertifikat tanah tersebut tidak dalam posisi dijaminkan ke bank)
Kira2 apa yang bisa saya lakukan untuk mendalamai lebih jauh dunia bisnis property?
@ rachma
bergantung bisnis properti seperti apa yang anda inginkan?
wah….kang…setelah saya baca2 memeng mak nyosss….kapan2 nek eneng wektu aku dibimbing kang hahahaha…aku tertarik tenan kie….atau kita bikin PT kah heheheh… keep sukses pak
hayukkk
wa…seneng banget aku nemuin situs ini mas…!
hehe…
nama kita mirip pula…:) tapi aku cewek..
dan tertarik banget dengan bisnis properti…:) baca2 tulisan anak2 dulu de…buat pemanasan…:)
hehehe… siiipp
wah memacu semangat sekali…. jadi pengen terjun sendiri ke dunia property tanpa harus menjadi buntut perusahaan yang sudah ada.. ayooo kita ber entepreneur hehe….
salam
adjie
yuuuukkk
[...] Belajar Bisnis Properti! Yuk! [...]
salam kenal mas aryo… tulisannya bagus banget, saya menjadi terinspirasi setelah membaca tulisan mas aryo,, saya mau nanya nih.. saya punya tanah 300m tapi cuma sk.camat, rencananya sih mau buat 2 rumah.. bisa nggak ya di KPR kan..? trus apa sarana jalan berpengaruh ke lokasi tanah, soalnya hanya muat jalan 1 mobil. tolong masukannya ya mas… semoga mas aryo sehat selalu agar trus dapat membagi ilmunya… terima kasih sebelumnya…..
terima kasih atas doanya…
ajak temen bank, bisa gak kira2 membiayai KPR di lokasi tsb
harus disertifikatkan…
Mas aryo..
artikel anda,sangat membangun kami sebagai kaum muda untuk bepikir jauh dan mandiri.
saya ingin menayakan.
apakah mungkin ank berumu 19th seperti saya, dpt berbisnis properti?
bgaimana pndpat anda?
apakah langkah awal yg harus saya lakukan..?
sukses mas aryo.
Ya mungkin
bisnis properti itu kan luas
jika tidak ada modal, kan bisa gerilya….
jadi makelar dulu juga bisa…
TAK ADA YANG TAK MUNGKIN
Salam Mas Aryo. Saya tertarik sekali dengan artikel Mas Aryo. Dan Saat ini saya ingin memulai bisnis property.
Saya ada beberapa pertanyaan Pada Mas Aryo.
1. Saya ingin belajar bisnis property sebagai developer dengan learning by doing. yang artinya saya menjalankan bisnis sambil juga dibimbing oleh yang sudah ahli. Pertanyaanya dimana saya bisa menemui developer berpengalaman yang mau berbagi ilmu dan ikut menjalankan suatu proyek bersama?
2. Saya tinggal di Depok, Jawa Barat. Kalau tidak keberatan, Apakah saya bisa mengikuti Mas Aryo dalam menjalankan proyek Mas Aryo? yang penting saya bisa learning by doing,
Oh Ya kita sama-sama alumni UGM, tapi kalau saya dari Kedokterannya..
Mohon jawaban dari Mas Aryo.
Trimakasih
ayo mas hengki
barengan saya aja
saya di jateng… silahkan pilih, tegal, purwokerto atau pekalongan… hehehe
Mas aryo saya baru gabung nie abis baru tau artikel mas hr ini nyesel jg sih knp ga kmrn2,oya mas saya pgn baget belajar lebih jauh tentang bisnis ini dari mas kira2 mas punya audiobooknya gak biar sy bisa termotivasi dari mas langsung karena dgar suaranya karena dari bnyk yg sy sdh baca masih kurng mohon bantuannya makasih
bagus juga ide audio book
sayangnya belum ada euy
Mas, nanya lagi…
saya mau coba kembangin kavling tunggal. Dalam urutan kerja, IMB diurus di awal dan untuk pengajuan IMB kan harus ajukan desain.
1.Apakah promosi harus tunggu IMB keluar? Pengalaman saya waktu urus IMB kemarin (Sleman), molor sampai 3 bulanan dan itupun setelah klien ngotot bantu saya untuk urusin IMB (dengan seragam instansinya pula shg kimpraswil agak keder).
2. Misalnya, ternyata setelah kita lauching/promosi, ternyata desain kurang mengena ke segmen yang kita bidik. Kira2 untuk mengatasi kasus seperti ini gimana mas, mengingat waktu dan biaya dalam pengurusan IMB tidak sebentar dan murah?
Nuwun atas jawabannya, mas
1. nekad aja promo mas
2. kalo kaplingan, desain dibebaskan aja. jangan mengikat
salam kenal mas Aryo,
saya ada rencana cari kredit untuk beli tanah 1 kavling ( 1,5 are ) sekalian untuk membangun rumah dan saya jual. HArga tanah Rp. 150jt/are dan rencana saya bangun rumah tipe 100 m2. Mas Aryo bisa beri tips atau masukan agar semuanya itu bisa berjalan? Trims sebelumnya.
lokasi dimana?
kerjasama yuk
Di Jogja homebase-nya di mana Mas?
Pak aryo kami 3 bersaudara punya tanah warisan 3500m2, tadinya mau kami jual pernah kakak saya bilang klo di buat bisnis properti bagaimana, berhubung kami tidak tau seluk beluk bisnis ini dan juga tidak ada yang mau beli sekaligus tanah itu ahirnya sampai sekarang tanah itu belum berguna. bagaimana memulai bisnis properti ini karna kami tidak punya sama sekali modal dan pengetahuan tentang bisnis ini, mohon pencerahannya dari Pak Aryo
posisi dimana? siapa tau saya mau terjun langsung…
posisi tanah di pinggir jalan di samarang jalan ke kamojang, pak
mas Aryo, artikelnya bagus sekali, sangat mengispirasi, sayang saya sudah (agak)tua ..he..he..(lhr th60), energinya sudah berkurang jauh.
Dulu saya banyak beli property,karena kata orang harga property selalu naik. Tapi beberapa tahun nyimpen, ternyata waktu menjual kesulitan, harganya nggak beda jauh, waktu jual juga lama, rata2 lebih dari setahun. Jadi kalau mau diputar utk bisnis agak seret. Saya mau menanyakan bgmn teknik promosi yang cespleng.
Saya masih ada property yg mau saya jual di Malang(LT/LB 549/200). Pinginnya ya buat modal bisnis property juga.
Mohon advisnya.
Terimakasih.
kalau beli banyak properti, tentunya stoknya juga banyak dong pak? hehehe
kalau cuma satu yang gak bisa dijual… ya harap maklum lah… xixixi…. bercanda boss…
promosi itu ndak ada yang hebat bos… hanya masalah kontinuitas menyampaikan pesan ke pasar
seberapa kontinyu kah promonya ?
salam pak ary…saya hendri dr medan…mnt tlng jelasin step by step untuk jd depelover pak…saya seorang tamatan teknik sipil…bekerja sbgi site engneer di sebuah proyek property…tp saya tak tau kiat tuk jd developer pak…saya hanya tau ilmu konstuksinya saja…tlng ya pak aryo..bukunya ada gak dijual ya pak…
belum ada buku yang khusus untuk menjadi developer….
tunggu, bentar lagi ada yang mau terbitkan itu…. dari semarang… juga dari jogja…
salam kenal pak aryo..senang sekali baca artikel propertynya,,saya mau
Sharing sj..saat ini sy kesulitan utk cari lahan yg dikerjasamakan khusus-
Nya di daerah jabotabek.rencananya. Mulai dr yg kecil2 sj dl..sy pernah
Disarankan teman,utk takeover proyek2 prmhn yg sdg berjalan tp bermslh di bank
(Debitor gagal)..apa mmg ada bank yg memiliki program spt itu pak aryo?
Pertanyaan kedua,menurut pak aryo, mengingat tingkat suku bunga saat ini, sbg
Kita calon developer,apa sdh tepat memulai proyek prmhn?
Terima kasih sblmnya ,smoga smakin bertambah artikel2 lainnya.
Salam sukses.
pak coky
proyek macet di bank… ada keuntungannya… karena harga lahannya bisa miring dan cara pembayaran yang mungkin lunak… kekurangannya jika proyek itu sempat macet… macet karena apa? semata2 modal atau memang lokasinya yang tidak bagus… kalau karena lokasinya ya jangan diambil bos….
suku bunga… hmmmm… naik turun ya… kl mau masuk, masuk aja pak. jangan terlalu risaukan suku bunga… yang penting bagaimana meramu harga jual yang cukup diminati oleh konsumen…. misal sekarang naik… kita trus tunda untuk masuk pasar…. begitu suku bunga turun, kita masuk pasar… eee abis itu naik lagi… sama2 repot to…
ALHAMDULILLAH, semua tulisan bapak semua sangat bermanfaat bagi kami, kami sangat membutuhkan dan kami bisa temukan, terimakasih pak Aryo,anda sudah bermanfaat bagi orang banyak, semoga ALLah membalas semuax untuk bapak dan keluargax,
thanks a lot…
Luaaar… biasa. thank’s mas aryo. akhirnya ketemu juga pencarianku selama ini. Lanjutkan..
lebih cepat lebih baik…. hehehe
mo tanya nih mas.
1. apakah akses jalan sangat penting dlm bisnis property?
saya punya tanah keluarga yang letaknya di pusat kota di bandung, namun akses jalan sedikit masuk dan di muka hanya cukup satu mobil saja (karena rumah depan nyerobot tanah ke tanah PU). seharusnya akses jalan bisa untuk dua mobil.
apakah akan ada pengaruhnya pada penjualan nantinya ya mas?
2. apakah syarat mutlak kita sebagai pebisnis property berhubungan dengan bank? karena dengan akses jalan yang seperti itu setelah saya tanya2 ke beberapa teman, bank biasanya tidak tertarik untuk membiayai..
salam hangat!
(hangat, soalnya saya baru selesai makan mie rebus nih
mas (or mbak) hafsah…
1. jalan akses yang cuma 1 jalur, kalau itu di bandung, saya kira tidak bermasalah…. karena demand-nya saya kira sangat tinggi untuk properti..
2. bank bisa saja tetap mengucurkan KPR, tapi biasanya nilai KPR tidak besar…. contoh kasus, saya pernah mencoba membangun perumahan kecil2an di cirebon, karena akses jalan hanya 1 mobil, bank hanya mau membiayai 60%nya saja… lebih baik tanya ke bank… hehehe
Menarik sekali bisnis properti ya.
sama menariknya dengan emas…
kecenderungan naiknya lebih tajam dari emas, tapi tidak selikuid emas
Slm kenal Pa Aryo, tanah keluarga saat ini ada peminat dg luas 6 ha. Cara pembayaran dg sistim termin dg dp 10%.
1. Apakah jumlah Dp tsb layak pa ?
2. Bgm kah spy posisi kita aman, sebab AJB nanti disimpan di notaris yg sy g knl.
mohon bimbingannya. trims
1. layak dan tidaknya tergantung keuntungan yang anda peroleh… ada tambahan penerimaan diluar harga pokok atau tidak ?
2. kalau tidak merasa aman dengan notaris pembeli, gunakan notaris anda saja…
wua,mas aryo dah jd guru banyak orang neh..
mo konsul donk.. mana yg lebih baik,
- beli tanah pekarangan 200m hrg 100jt dipusat kota dan sudah padat penduduk,
- tanah sawah 200m hrga 75jt di pusat kota jg tp belum aspal.
- ato tanah 480m hrg 100an tp agak jauh dari pusat kota(dekat dg 3 perum)
saya seh baru pny uang 25jt,hehe
+ tanah sawah (proses pengeringan)warisan 100m
pengen bgt bs jd developer.. yang membangun rumah2 hijau nan asri
kasi saran donk,mulai darimana
thanks ya mas aryo…
yang menghasilkan untung paling besar dan aman.. itu yang dipilih
hehe,saya tinggal di nggalek,kabupaten kecil. mayan banyak perum disini. kalo bwt kavling tunggal,contohin donk mas cara promosina… tengkyuuh………….
intinya semua cara ditempuh… dari sebar spanduk, sampe sebar brosur, billboard, sign board… paling murah ya sebar brosur
Semangat pagi mas aryo! Salam kenal!
Sy seorang dosen entrepereneurship di sebuah PTS di bandung, luar biasa bahasa penyajian yang disuguhkan mas aryo, telah membuat byk org ‘terbangun’ termasuk sy. Sy lg bljr property jg, 2 bln yg lalu sy menerima tantangan mentor sy utk dpt passive income 100jt/bln dengan nilai asset 10M per tgl 3 november 2010 nanti. Dg ditambah ilmu jd developer mas aryo ini insya Alloh BISA!! Mhn do’nya mas. Salam Sukses!!
wah sukses boss… mentornya siapa? Joe ya ? hehehe
Selamat pagi, mas Aryo! Saya sering membaca web/tulisan anda, m’bangkitkan kembali semangat u/ bergelut di property, krn saya hobi mendesain rumah. Berulang kali saya sering membaca web tulisan anda. Orang tua saya memiliki tanah ukuran 160×32m, tapi tanah itu mau beliau jual seharga 1,3M. Posisi tanah itu sangat bagus, krn disekitar tanah itu sudah banyak perumahan. Seandainya saya kaya, saya beli tanah itu&bangun perumahan disitu. Saya udah tanya ke beberapa bank tentang prosedur kerjasama bank untuk perumahan. Rumit!!! Karena kita belum punya pengalaman&harus ada laporan pembukuan minimal 2tahun yang sudah menunjukkan laba bersih! Gimana, ada yang mo beli tanah itu!?!? Saya tunggu tulisan inspirasi anda. Terima kasih.
tanah tidak perlu dibeli secara cash. bisa bertahap.
untuk ke bank, yang anda butuhkan adalah partner yang sudah banyak dikenal perbankan dan memiliki sejarah perbankan yang baik alias tidak black list….
lokasi dimana? kalau terjangkau dengan dari segi jarak, saya siap pasang badan di bank…
posisi tanah itu ada di Samarinda. Harga bisa nego, diharapkan lihat tanah dulu baru nego, Saya sendiri saat ini ada di Surabaya, klo nggak ada halangan akhir bulan ini ato awal Januari 2010 saya ke Samarinda, tergantung dapat tiket pesawat/tidak.
kejauhan kali ya…
salam kenal mas aryo………….
saya baru buka web panjenengan mggu lalu, kebetulan sy tertarik dibidang properti dan kebetulan jg sy seorang pemborong,sy jg usaha produksi paving, kecil-kecilan mas dan jg baru setengah tahun ini berkecimpung di dunia bangunan tp sy nggak mau cm berhenti disini…ini sy ada rencana untuk menjadi pengembang kecil-kecilan dan kebetulan sy sdh nego untuk mendapatkan tanah, yg pertama tanah seluas 1560 m2 dan lokasi ada di pare, dan msh ada tanah lg, , sy sdh survey lokasi, oia sy gabung dng teman sy yg sama-sama kontraktor, ..yg ingin sy tanyakan : sy sdh nego tanah tp sy msh blank masalah birokrasinya, apa saja yg hrs sy urus, disini sy ingin mengembangkan kavling siap bangun, bkn perumahan karena sy dengar untuk bikin perumahan harus urus ijin yg banyak sekali beda dng kavling siap bangun, benar begitu mas…dan sy nggak punya modal banyak, modal saya hanya koneksi dlm bidang bangunan…oia, bs minta no hp mas krn sy ingin konsultasi ke panjengan, oia bln pebruari awal sy nikah dibogor dan bgmnan sy bisa ikut coaching clinic…tlg balasan secepatnya krn sy ingin segera take action ……
perijinan memang beda di masing2 daerah…
tapi paling tidak Anda bisa menghubungi BPN, Bapeda, Kimpraswil
syukur-syukur bisa ketemu notaris yang sudah paham di bidang perijinan.
memudahkan Anda untuk memulainya…
baca tulisan ini mas… http://aryodiponegoro.wordpress.com/2009/12/29/bisnis-developer-properti-so-how-to-start/
lupa, no hp saya 081 248344894 / 081 934607946,,,, satu lg mas aryo, dr tanah seluas 1560 m2, sy ingin bikin site plannya …byk sekali yg ingin sy konsultasikan ke panjenengan secepatnya…