Sebagai orang yang bekerja di bidang properti khususnya developer dan property investment, sangat jarang saya mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti.
Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki bisnis properti.
Alasan No. 1. Pasti untung!
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.
Harga tanah pasti meningkat
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.
Manajemen yang sederhana
Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.
Kemas properti sebagai investasi
Salah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.
Amankan bisnis dengan shadaqah
Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar???
“Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.” 2 Al Baqarah 261
Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.
Alasan No. 2. Modal besar? No Way!
Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.
Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!
Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.
Instrumen Kredit Usaha
Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.
Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!
Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash… Gunakan instrumen KPR.
Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali?
Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.
Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!
Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan
Tentukan target keuntungan bersih
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Monitoring arus kas dan rugi laba
Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih
Jadi anda tertarik masuk properti? Kapan?
Cirebon, 08/09/2007
July 29, 2008 at 12:45 pm
Kami mohon bantuan informasi akses perusahaan, pengembang atau investor yang berminat atau ingin berinvestasi di Kota Makassar, kami menawarkan beberapa bidang lahan kosong sangat cocok untuk pembangunan bangunan properti seperti Hotel, apartemen, resort, perumahan, kawasan perkantoran dan lain-lain kami akan sangat senang dan bangga untuk membantu Bapak / Ibu untuk mencari lokasi yang diinginkan di Kota makassar, sulawesi selatan.
apabila tertarik dapat menghubungi kami :
No. Handphone : 081354780xxx, sms juga boleh.
semoga apa yang kami sampaikan berkenan dengan Bapak / Ibu, kami menantikan penawaran dan kabar dari Bapak / Ibu sekalian. Terima Kasih.
@ anas djoko
nanti kami kabari pak
August 1, 2008 at 12:17 am
saya mo nanya,gimana caranya mendapatkan pinjaman kredit tanpa jaminan?,karna saya tidak punya modal untuk memulai berinvestasi di property
@zenra afriadi
tunggu posting saya berikutnya
August 15, 2008 at 3:07 pm
Akhirnya saya menemukan juga blog yang membahas mengenai cara berbisnis properti. salam kenal, nama saya lucky umur 21 tahun.
Saya sangat serius untuk masuk ke bisnis properti,hal ini berawal ketika saya mulai membaca buku Robert Kiyosaky dan Donald Trump dan karena intuisi saya berkata bahwa bisnis yang paling menguntungkan adalah bisnis properti. Tidak perlu menjadi orang jenius untuk sukses di bisnis properti ini. Bersediakah anda menjadi mentor saya?
Menurut anda apa yang paling menguntungkan bisnis properti residential / penghuni tunggal atau properti komersial dengan penghuni yang banyak.
bagaimana cara memanfaatkan sertifikat rumah orang tua saya untuk dijadikan agunan untuk membeli rumah yang lain.
Saya tahu sebenarnya ada cara untuk membeli property tanpa harus keluar modal besar, tetapi secara jelasnya saya masih belum mengerti.
sepengetahuan saya adalah :misal saya mengagunkan rumah saya sebesar 500 juta, dan kemudian saya gunakan untuk membeli rumah baru seharga 700 juta, berarti masih ada kekurangan 200 juta kan, angggap saja 200 juta itu saya negosiasikan dengan penjual dan akan dilunasi kemudian,
nah … rumah baru saya sertifikatnya akan saya agunkan kembali ke bank… dan anggap saja saya mendapatkan dana sebesar 700 juta, nah dari 700 juta itu akan saya gunakan untuk melunasi sertifikat rumah orang tua saya yang sebesar 500 juta, sisanya bisa digunakan untuk memperbaki rumah baru saya..dan kemudian rumah tersebut disewakan…. nah dari uang sewa ini lah yang nantinya akan saya bayar kepada penjual dan kepada bank tersebut … dan menghasilkan pasive income untuk saya.
sebenarnya kalau mau lebih baik ya bisa saja sertifikat rumah orang tua saya jangan ditebus dulu.. tapi saya putar lagi untuk membeli rumah lagi dan kemudian disewakan..
begitulah sepengetahuan saya…. mohon kasih tahu saya apakah ilustrasi saya benar atau tidak …
oh ya… sekedar info… ada rumah saudara saya yang akan dijual seharga 650 juta … padahal dua tahun lalu rumah itu nyaris saja terjual seharga 400 juta …. nah hasrat saya besar sekali untuk bisa membeli rumah tersebut, soalnya saya sangat yakin seyakin yakinnya dua tahun lagi harganya bisa jadi 800 juta, karena saya sendiri sudah sering masuk ke rumah itu… ada kolam renang kecil dan bahkan didalam rumah itu ada 3 rumah lagi… dan dijadikan 5 rumah pun bisa juga…
cuma ini dia masalahnya saya belum mempunyai seseorang yang bisa membimbing saya secara teknis … kalau orang tua saya mengizinkan saja saya menggunakan sertifikat rumahnya….
oh ya ada lagi yang ingin saya tanyakan … dimana kita bisa melihat proyeksi pembangunan di suatu daerah di masa yang akan datang… apakh di Badan Pertanahan Nasional…
coz saya melihat ada sebidang tanah yang sangat strategis di daerah jakarta selatan dan di kelilingi oleh berbagai macam sekolah mulai dari SD sampai SMU, bahkan ada kampus juga….
jadi mohon bantuannya untuk membimbing saya
bls ke email saya saja ya…
thx.. maaf kalau saya banyak pertanyaan. karena kalau sudah membicarakan property darah saya langsung naik..hehehehe…..
@ Lucky
Bung, kita belajar sama-sama.
Residential atau komersil ? Mungkin lebih tepatnya personal atau residensial (perumahan). Keduanya menguntungkan. Jika dari sisi permodalan, secara teori akan lebih menguntungkan residential (perumahan). jika personal, mungkin anda akan mengeluarkan modal sampai dengan 70% dari harga jual. jika perumahan, bisa jadi anda hanya berinvestasi 10% dari total omzet!
mengapa harus mengagunkan rumah orang tua, toh kita beli properti, ya properti yang kita beli itu yang dijadikan agunan. jadi tidak perlu repot mengagunkan sertifikat yang sudah ada ditangan. Boleh untuk diagunkan jika memang uang yang didapat dari bank bisa MEMUTAR roda bisnis anda dan mampu memberikan return yang baik. atau anda investasikan ke Property Plus ??? (sori, jualan ya)
proyeksi pembangunan bisa anda lihat di BPN atau bappeda atau kimpraswil setempat.
btw, thanks a lot visiting my site. i already added your blog to my blogroll.
September 3, 2008 at 1:14 am
Good choice and good luck…
@ Rayz, GM Property
selamat
October 27, 2008 at 2:44 am
bos kasih saran bwat ane
ane mo ikutan terjun di bisnis ini neh
@ananto_plee
by email ya
October 29, 2008 at 9:28 pm
Saya sangat menyukai pembelajaran ini mas.. saya datang dari keluarga yang bergelut dari bisnis konstruksi, ayah saya adalah pemilik usaha dlm bidang konstruksi (kontraktor) didaerah kutai timur-kalimantan timur yang mana disana ada perusahaan tambang batubara yaitu PT. KPC. Tetapi entah kenapa saya kurang tertarik masuk dalam bisnis konstruksi. Saya adalah seorang jurutera bangunan (arsitek), saat ini saya sedang menjalankan usaha dalam bidang perencanaan.. Tetapi beberapa waktu belakangan ini keinginan saya untuk memasuki bisnis property sangat kuat, apalagi setelah membaca tulisan2 di blog mas ini. Tulisan mas ini selalu saya baca berulang ulang, terutama sebelum saya tidur, saya sangat ingin memahami tulisan2 anda.
Kebetulan ibu saya memiliki lahan (tanah) yang cukup luas didareah sangata, kutai timur sana. +/- 200 Ha yang tersebar dibeberapa titik-titik strategis, saya berfikir untuk menggunakannya untuk memulai bisnis properti saya (menggunakan sebagai agunan bank dan sebagai lahan untuk membangun) . Berikut adalah beberapa pertanyaan yang sangat ingin saya tanyakan pada mas arya:
1. Bagaimana cara menilai propspek bisnis property disuatu daerah, kebetulan karena tanah yang bisa saya gunakan (tanah ibu) berada didareah kutai timur yang notabene berada diluar jawa. Saya tau disana pasti ada marketnya, tetapi bagaimana melihat kelayakan bisnis propertynya. Karena seperti yang mas arya katakan, memasuki bisnis property tidak hanya mentargetkan pada jumlah keuntungan tertentu, tetapi kalau bisa keuntungan tersebut harus besar bukan? sehingga kita bisa beramal dan bersedekah lebih banyak lagi
2. Bisakah saya menggunakan tanah didareah kutai timur yang notabene berada diluar jawa tersebut sebagai agunan bank, kemudian uang nya saya pergunakan sebagai modal memulai bisnis property dipulai jawa (sekitaran jabodetabek), karena posisi saya saat ini adalah dipulai jawa dan saya memiliki client2 didareah tsb. Karena harus diakui konsumen yang membutuhkan produk2 property (rumah, dsb) banyak terdapat didaerah perkotaan terutama jabodetabek tsb.
Demikian pertanyaan saya kali ini mas arya, senang mempelajari hal-hal baru dari anda.. semoga anda dan keluarga selalu dilimpahkan nikmat dan kesehatan oleh Allah SWT.
@ aria
nama yang mirip.
1. nanti saya bahas tersendiri ya. tapi biasanya sih, saya tongkrongin lokasinya sampe lama dan sampe muncul ide. saya juga sering lihat web pemda di daerah tersebut untuk mengetahui komposisi penduduknya. juga liatin suasana malam, jam berapa kota itu sepi. detailnya, saya bahas lebih lanjut. makasih atas pertanyaannya. nambah ide tulisan saya nih.
2. prinsipnya bisa. yang penting setting peruntukan pembiayaannya mas. karena bank pasti akan melihat itu dan sumber pengembalian kreditnya. gak serta merta Anda punya tanah terus bisa dapet kredit dari bank.
kalau mau gampang, kerjasamakan tanahnya dengan kami mas… gimana ? biar kami yang survey kelayakannya, mengelola lahannya dan bagi2 keuntungannya dengan mas…
semoga membantu
November 4, 2008 at 4:13 am
apakah bisa kalau kita hanya sebagai perantara saja…
jadi tidak perlu modal untuk beli lalu jual properti?
@ fadli
sangat bisa
November 4, 2008 at 11:21 am
Bisnis property juga perlu didesain untuk one stop service. Misalnya perabotan untuk mengisi rumah. terkadang ukuran dan warna perabotan rumah tidak sesuai selera, bentuk rumah dan warna domina rumah.
Jadi untuk membuka bisnis peluang perabot yang customize juga penting.
Hanya sekedar sumbang saran aja…
Muslim
http://www.kotajepara.com
@Endonesia
makasih…
November 18, 2008 at 9:59 am
menarik ulasannya.
saya lebih melihat ‘properti’ sebagai ‘daya ungkit’ bisnis yang sedang saya jalankan, juga sebagai cash flow income dari sewa properti.
saya terinspirasi dari bagaimana McD membangun ‘bisnis properti’-nya, harga properti semakin tinggi di lokasi McD berjualan burger, karena menciptakan added value dari lokasi tanah tak berprospek menjadi lokasi strategis yang bernilai jual tinggi.
ada yang mau menawarkan lokasi tak berprospek? , silahkan diajukan penawaran di ‘bottom price’ nya?
salam kenal pak aryo dicirebon.
Salam,@rd.
http://www.cikalmart.com
share link yo!
@ cikalmart
salam kenal juga..
ya… pasti saya share…
btw, saya sekarang berhomebase di jogja…
sudah tidak lagi di cirebon, meskipun proyek di cirebon juga masih jalan
November 20, 2008 at 4:23 pm
Salam SEFTer,
Perkenalkan Saya Endy, Lengkapnya Endy Fatah Joesoef. Ingin melengkapi Informasi mengenai SEFT (Spiritual Emotional Freedom Technique) maka kami berikan penjelasan sebagai berikut : Pertama menganai mengapa teknik ini dikembangkan oleh Ahmad Faiz Zainuddin di Indonesia sejak tahun 2005 ? Salah satu alasan mendasarnya adalah adanya sebuah keinginan yang mendasar untuk menemukan suatu teknologi di bidang Psikologi yang dapat menjadi solusi untuk banyak orang. Akhinya di kembangkanlah teknik ini menjadi SEFT – Spiritual Emotional Freedom Technique. Tidak hanya itu, untuk memastikannya (Insyaalloh) dibuatlah lembaga PT. LoGOS Institute dengan pendekatan ‘Social Entrepreneur’ – Selengkapnya bisa kunjungi website-nya di http://WWW.LoGOS-Institute.com/ selanjutnya SEFT efektif karena didalamnya secara eklektik mengandung 14 macam teknik psychoterapi tingkat lanjut. Keempat belas macam teknik tersebut adalah : 1. NLP (Neuro Linguistic programming) – yakni ketika kita melakukan setup, tun in dan tapping. 2. Behavioral therapy – Desensitization. 3. Psychoanalisa – Finding the historical roots of the symptom, to be aware of the unawareness, chatarsis. 4. Logotheraphy 5. EMDR 6. Sedona Method 7. ericksonian Hypnosis 8. Sugesty & Affirmation 9. visualization, 10. Provocative therapy 11. Trancendental Relaxation & Meditation 12. Gestalt therapy 13. Energy therapy 14. Powerful prayer (faith, concentration, acceptance, surrender, grateful). yang keempat belas teknik ini bertemu secara sinergis di sebuah teknik pemberdayaan diri yang di beri nama SEFT (Spiritual Emotional Freedom Technique)- info ini selengkapnya dapat di baca di http://logosseft.blogspot.com/ Paradigma pendekatan SEFT mengacu pada pendahulunya di Energy Psychology bahwa penyebab segala macam emosi negatif adalah terganggunya sistem energy tubuh (
Gary Craig, 1984). Disisi lai dipahami bahwa sel-sel tubuh kita digerakkan oleh energi. Sel ini dapat di pelajari dengan pendekatan ‘materi’ atau ‘energi’. Dalam tradisi pengobatan klasik/kuno, proses penyembuhan dilakkan dengan pendekatan energi (Albert Szent Gyorgy – Penerima Nobel Bidang Kedokteran). So, ditangan Ahmad Faiz Zainuddi (1995) teknik ini tidak hanya digunakan untuk healing (penyembuhan) namun berkembang pada spektrum 3 domain kehidupan yang lain yakni : Succes (bagaimana kita meraih apa yang kita inginkan), happiness (bagaimana kita benar-benar menginginkan mengenai apa yang sudah kita raih),dan everyday greatness (bagaimana kita menjadi pribadi yang mulia dimanapun kita berada setiap hari). So SEFT dalam formula 2 hari training akan membekali peserta di 4 domain tersebut yakni : healing + success + happiness + greatness. Pertanyaannya adalah setelah menguasai teknik ini apa benefitnya ? Tentu kegiatan atau aktivitas setelah selesai dari training ini yang akan menentukan sejauh mana SEFT dapat bermanfaat untuk diri sendiri dan orang lain. Sebab kami meyakini bahwa ‘knowing is nothing …’ tahu saja tidak cuku atau tak ada gunanya … maka di akhirpelatihan SEFT Total Solution Training diberikan materi secara inspirational mengenai : The Porpose of life human kind … tentu ini bahasan spiritualitas yang universal sifatnya. Nah, semoga dengan sedikit penjelasan ini menjadi lebih menarik bahasan SEFT ini … Insyaalloh, kita berharap, SEFT memberikan manfaat dan kebanggaan Bangsa kita tapi bisa menjadi salah satu nikmat alloh SWT yang di nikmati banyak orang di seluruh dunia. Bagi yang berminat mengikuti trainingnya akan di gelar terakhir di tahun 2008 di dua tempat. Pertama, Surabaya, Sabtu – Minggu, 22-23 Nopember 2008 di Hotel Mojopahit (Registrasi : Nurul. Jl. Barata Jaya XXIX no. 25 t. 031-5010055) dan JAKARTA, Sabtu-Minggu, 20-21 Desember 2008 (Registrasi : Vina : 021-86605151 ext 0. Jl. Jatiwaringin 24 kavling K Jakarta Timur). Preview dan coba SEFT Gratis kami selenggarakan setiap Minggu di dua tempat tersebut diatas (waktu dan jadual silahkan kunjungi http://www.LoGOS.co.id). Semoga Informasi ini bermanfaat.
Salam LoGOS,
SEFTer Endy,
0818991915
Nb. Teknik ini dikembangkan juga implementasinya untuk memperlancar bisnis property Anda dari sisi EMOSI. Cobalah segera … Insyaalloh ada akselerasi dalam bisnis Anda.
@ semuanya
monggo silahkan yang mau ikutan….
biaya ditanggung sendiri ya…
November 22, 2008 at 2:20 pm
Saya baru akan memulai bisnis properti khususnya perumahan di Bandung, dan sedang mencari pemilik lahan yang bersedia bekerja sama dengan saya. Mohon bantuan rekan- rekan, tq
@ ali
saya juga mau tuh kalau ada…
salah satu target kota yang lagi saya bidik…
tunggu ya
January 8, 2009 at 5:59 am
salam kenal,
pak aryo sy saat ini sedang belajar cara berbisnis properti. saya rencananya mau ikut seminar propertix pak james (JPI coaching), menurut bapak penting tidak saya ikut seminar semacam ini dan apakah bapak kenal dengan pak james?
sebelumx thx atas infox
@ aditiya_w
saya ndak kenal pak james
pak james adalah intelektual properti, kalo saya cuma kuli, mas
kl mau ikut seminar, silahkan….
karena dengan ikut seminar bukan semata materinya saja, tapi membuka potensi silaturahmi (baca : bisnis/relasi) dengan peserta lainnya.
January 12, 2009 at 6:49 am
ma kasih yaa. postingan , ini yang lagi saya cari
@ bisnisproperty a.k.a. nabil
makasih juga ya…
January 18, 2009 at 3:09 pm
salam kenal mas aryo, saya sudah lama liat blognya mas aryo.. saya tertarik dg ide2 mas aryo, bisa bantu saya g mas?? saya pnya rencana pngn bisnis property walau kecil2an (namanya jg pemula ya mas….) tp saya ga tau harus mulai darimana, yg psti saya sdah pnya modal tanah seluas 6000 m, bisa kasih masukan bwt saya, mas??? makacihhh
@ anah
saran saya, perijinan dan perencanaan dikerjakan paralel di awal.
baru launching…
targetkan maksimal untuk perijinan dan perencanaan 3 bulan.
lokasi dimana?
kalau jabar, saya bantuin deh
January 19, 2009 at 9:51 am
mat sore pak aryo.
saat ini sy bermaksud membeli sebidang tanah dengan ukuran L=12m, p=22m (hrg tanah 140 jt). sy rencanax mau membuat rumah kost untuk di sewakan, krn di daerah saya yg sementara berkembang banyak pendatang yg sering cari tempat kost2an. sebgai informasi saat ini sewa kost di daerah saya skitar 400 rb per kamar untuk yg ukuran 4×3 m. menurut pak aryo apa yg saya persiapkan sebelum sy memulai usaha ini? dan bagaimana caranya saya menghitung biaya2 yang harus saya keluarkan untuk membangun 12 unit rumah sewaan dengan ukuran 3,5x 4,5 m.
ini kali pertama saya masuk ke bisnis ini. sebagai tambahan lg saat ini saya sudah punya usha toko elektronik.
@ aditya
saran saya sederhana, hubungi kontraktor aja bos
suruh mereka handle dari IMB sampe bangun…
perhatian perijinan di daerah setempat,
contoh kasus di daerah sleman, DIY… kost dengan kamar lebih dari 8 kamar, musti diajukan ijin pemanfaatan tanah (IPT).
January 19, 2009 at 9:59 am
oh ya maaf pak aryo. saya bemaksud membangun kamar bukan rumah.
trima kasih
@ aditiya
seeepppp
January 29, 2009 at 8:28 am
mas ada yg saya tanyakan, begini:
dari sisi konsumen, sy membeli rumah 250jt via kpr dengan fasilitas kolam renang, mesjid, gas alam,
Saat ini rumah tersebut sudah selesai, sementara fasilitas tersebut di atas belum ada sama sekali.
Sikap saya saat ini sy tidak mau menandatangani penyerahan dengan developer dikarenakan fasilitas tersebut belum ada.
peranyaannya apakah sy bisa menekan developer untuk mempercepat pembangunan fasilitas tersebut, caranya bagaimana? tyerima kasih
@ pebru
ehm sah-sah saja menahan tanda tangan serah terima… walau bagaimanapun konsumen adalah raja…
namun alangkah lebih baik jika lihat kembali perjanjian dengan developer. jika memang sarana yang dijanjikan sudah tertulis dalam perjanjian, memang menjadi hak anda menagihnya.
Setau saya, BANK yang membiayai KPR, biasanya hanya mensyaratkan listrik sudah terpasang dan jalan sudah bisa dilalui (bukan diselesaikan full 100%).
February 2, 2009 at 6:15 am
Salam kenal mas Aryo,
Sy diserahin kuasa atas lahan di cilacap seluas 2500 m2, lokasi ditengah kota dekat alun2, sekolah, supermarket, stasiun kereta api. bagaimanakah prospek bisnis properti di kota tersebut pada saat ini mengingat sedang krisis global. Kira2 pada kisaran harga rumah berapa yang paling laku?
Terima kasih sebelumnya…
wassalam
@ harry
sama krisis saya tidak takut. yang penting how to win the market. implikasinya memang akhirnya laba bisa lebih sedikit dari target awal.
masalah kisaran harga, paling gampang pake teori bodoh saja. ada tidak perumahan yang laku keras di sana?
berapa harga? apa kelebihan lokasi anda? nah dari hasil survey kecil itu, tentukan harganya lebih murah atau sama dengan perumahan tersebut.
February 18, 2009 at 2:04 am
Salam kenal Mas Ario
Beribu terima kasih atas ilmu yang ditularkan lewat internet & ulasan2san sangat berbobot dan mudah dimengerti, semoga usaha mas Ario tambah gede dan sukses.
Dan saya jadi tertarik untuk belajar bisnis Properti, saat ini saya punya tanah kavling 8×20m ditengah kota, jalan 6m & barusan diaspal oleh Pemkot Probolinggo (gambar & RAB & brosur bisa saya buat),langkah apa yang harus saya lakukan (soalnya modal uang tidak punya) trim’k kutunggu jawabannya.
@ agus susanto
diiklankan saja….
untuk membangun, gunakan uang muka konsumen…
uang muka konsumen patok di 30%
cara pembayaran ke kontraktor, termin 1 bulan… syukur2 bisa sampe serah terima kunci…
pembayarannya setelah KPR Cair…
jadi Anda bisa pegang penuh 30% uang muka konsumen…
February 23, 2009 at 7:43 am
Salam kenal mas Aryo.
sy pernah liat lahan, di daerah jati asih, sy menjual tanah 2.2h. dgn harga jual Rp.425.000/mtr kurang lebih 9.350.000.000. dgn status lahan AJB(girik). klau didaerah sy ini harga rumah tipe60/120. berkisar harga jual 250jt. pertanyaan sy adalah, bagaimana strategi sy mengitung pembayaran tanah, pematangan lahan dan pemasaran. dan berapa % kira-2 keungtungan developer. sebelum nya sy ucapkan terima kasih.
@ ramlan
panjang juga ni kl diterangkan di sini…
pembayaran tanah biasanya dipasangkan dengan target kegiatan. misalnya dp 10juta, perijinan selesai 30%. dst.
atau dihitung sesuai proporsi jumlah kapling. misalkan 2,2 ha terdapat 100 kapling, berarti setiap penjualan 1 kapling, wajib menebus pembayaran tanah sebesar 10 juta.
perihal biaya2 lain by email saja
target keuntungan bersih berkisar di 16 – 30%, tergantung harga pasar di lokasi anda.
February 24, 2009 at 11:29 pm
Mas, ada contoh surat perikatan jual beli tanah atau bisa kasih poin2nya? Pembayaran di tengah atau akhir peoyek. Beberapa kali ada tawaran tanah, cuma ga tau harus gimana. Posisi saya di Sleman lho.
Suwun
February 25, 2009 at 4:38 am
sy sangat Berterima kasih sama pak Aryo, utk perhitungan Perihal biaya-2 lain sy Tunggu email nya ya pak. Trims. sukses selalu.
@ ramlan
sudah ta kirim… semoga bermanfaat
March 18, 2009 at 6:53 am
mas aryo….gak bsa c0ment…cuma punya m0dal 20jt…
@ mas dhani
kuncinya berbagi mas
March 22, 2009 at 5:16 am
Mantabz…ini dia blog yang saya cari…semoga ide2 anda yang ditulis di blog ini mampu memberikan solusi dalam seseorang memulai bisnis property. Thanks a lot….
@ satriyo yudiarto
ayo kawan2 eu salatiga belum ada nih
purwokerto, cirebon, kudus, pekalongan, tegal sudah…
ditunggu undangannya pak
March 27, 2009 at 2:04 am
Salam Aryo,
Asli … seneng dapat baca ilmu2 mengenai property cari blog bung Aryo. Jadi selain property, bisnis yang tidak pernah rugi adalah ngajar (nulis seperti bung Aryo ini). I
Saya punya lahan di bogor (lebih kurang 430 meter), lokasi tengah kota banget (bantar jati kaum), tetapi sayang karena kota lama, dan padat penghuni, tidak ada jalan mobil disana. Kalo pendapat bung Aryo, bagus tidak kalo tanah tersebut saya kavling untuk tipe kecil?
Kalo bung Aryo mau kerjasama, wah monggo di kirim via email ku.
salam sukses
@ sukmana
dibangun terus dikontrakan saja
mungkin itu lebih baik
April 19, 2009 at 3:30 pm
haihai,ini jangan2 yang mau seminar besok tanggal 23 april 2009 di hotel salak bogor itu ya??aku nanti dateng loh..hehe,sepertinya menarik banget nih.. mudah2 beneran aku bisa jago bisnis bidang ini ya.. aku sendiri kuliah arsitektur,tapi aku lebih tertarik ke bisnis,nah,kyaknya bisnis ini yg cocok buat aku..hehe..
@ yani
iya itu temen2 saya semua
April 20, 2009 at 8:21 am
salam pak aryo,
saya danny dari medan.ada gak cara yang efektif untuk membangun property,dengan cara mengagunkan surat tanah orang lain untuk membangun property,tapi kita tidak ada aliran dana/cashflow yang memungkinkan kita mendapat kredit dari bank.apa yg dapat kita lakukan agar kita dapat kredit dari bank,walau kita usaha tidak tetap/broker property tapi kita ingin bangun property pakai sertifikat orang lain .mohon di balas ya pak ?
@ danny
dalem nih bos
mending via YM
saya tunggu di YM
YM saya : aryodiponegoro
April 22, 2009 at 1:51 am
Akte Pra jual-beli properti apa harus lewat notaris or tidak & Apa saja materi yang ada dalam Akte tersebut, mohon kalo bisa dikirimi contoh/draftnya
@ agus
ada, namanya Akta Perikatan Jual Beli
standar dari notaris
April 30, 2009 at 7:27 am
Assalamualaikum Mas Aryo,
senang membaca tulisan2 dan ide-ide anda mengenai bisnis property. Saya tertarik untuk memulai bisnis property kecil-kecilan dengan membeli sebuah rumah di Malang type 70 yang telah saya renovasi sehingga luas bangunan total +/- 100m2 diatas tanah luas 230m2, dengan meminjam dana kredit dari bank (tanpa menjaminkan sertifikat tanah hanya menjaminkan SK kepegawaian saya) karena kebetulan saya seorang PNS. Saat ini rumah tesebut sudah saya sewakan.
Apakah ada kemungkinan untuk mengembangkan usaha saya, dengan bermodalkan sertifikat rumah tersebut?
@ rachma
bisa
May 2, 2009 at 2:10 pm
kira2 bisa diberikan sedikit gambaran alternatif yg bisa saya lakukan? trims mas Aryo
aduh kok saya jadi bingun ya…
alternatif yang gimana?
May 13, 2009 at 7:43 am
Saya pingin beli tanah untuk dijual kavling, gimana caranya agar dapat modal dari bank dan bisakah tiap bulan bayar bunganya saja. Trus 1 atau 2 tahun dilunasi semua.
pake BPR pak. lebih gampang. tapi bunga tingi.. bisa cicil tiap bulan
May 18, 2009 at 6:57 pm
Mas Aryo, bisa minta tolong dijelaskan tentang :
1. Tentukan batasan resiko kerugian
2. Tekan fixed cost, perbesar variable cost
3. Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Nuwun atas penjelasannya
beratz
batasan resiko kerugian misalnya sampai mana kekuatan cashflow bisa bertahan, baik dari modal maupun perputaran uangnya itu sendiri.
tekan fixed cost maksudnya lebih memperbesar variable cost, biaya tetap jangan sampai tinggi.
May 22, 2009 at 5:34 pm
Mas, bisa dijelaskan lebih detail hal di bawah ini:
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Nuwun
May 25, 2009 at 4:09 pm
ini di blog yang tentang property yang saya cari., saya mau tanya mas, saya kan ibu rumah tangga tidak ada penghasilan, hanya dari suami, saya punya dana 100 jt. saya berniat beli tanah 60 jt untuk dibuatkan kontrakan 3 pintu @ 350.000,-. bagaimana caranya saya dapat pinjaman kebank untuk bangun kontrakan tersebut dan cicilannya hasil kontrakan. kalau saya anggunkan apakah bank mau meminjamkan ibu rumah tangga yang tidak punya pengasilan ( suami tidak dilibatkan ). mohon pencerahan. tks sebelumnya
wah ya susah kalo tidak memiliki penghasilan. saran, pakai nama saudara saja… karena suami pasti akan dilibatkan…
June 6, 2009 at 3:39 am
Saya sangat bersyukur menemukan artikel bapak. Ini sangat berguna bagi saya untuk menyusun strategi marketing yang akan saya buat. karena sampai saat ini saya bekerja di properti. Terima kasih banyak ilmu yang telah Bapak ajarkan.
Mulai sekarang, file bisa didownload dengan bergabung di milis Yuk, Bisnis Properti… Lihat linknya di halaman ini…
Thanks…
June 10, 2009 at 8:18 pm
Salam.. Pak saya mau mencoba terjun ke dunia properti sebagai marketing.. tapi saya hanya lulusan SMU bisakah? kira-kira2 kiat apa yang harus saya jalankan? terima Kasih
bisa
cari iklan kolom tanah atau rumah dijual
bantu menjualkan
minta fee
June 13, 2009 at 11:40 pm
Mas Aryo makasih banget. luar biasa… saya mendapat pencerahan melalui blog Anda. begitu ketemu langsung saya bookmarked soalnya content-nya apik-apik.
matur nuwun
June 16, 2009 at 9:00 am
Salam kenal mas,
saya mungkin akan banyak belajar dari mas mengenai properti, karena saya sangat tertarik dengan bisnis ini.
Sebagai bukti ketertarikan tsb.,saya telah beli nama domain http://property-for-investment.com/
padahal sedikit pun saya tidak memiliki pengetahuan sedikit pun tentang properti.
Tadinya domain itu mau saya bikin untuk PPC, supaya saya berpenghasilan dari adsense, tetapi saya tertarik juga untuk terlibat langsung di bisnis properti ini. Makanya saat ini domain saya tersebut belum ada apa2-nya.. he..he..
gak eman2 tuh mas
dibikin aja….
June 17, 2009 at 3:37 am
pas banget nih bung aryo…tahun ini saya mau coba2 masuk bisnis property…
saya punya tanah luas 770 m2, rencananya mo bikin rumah untuk dijual…kira2 dapat 4 rumah dengan luas 8×23 /rumah.
masalahnya saya belum punya duit untuk ngebangunnya…bagaimana caranya cari modal kerjanya, dan juga pemasarannya agar bisa terjual cepat…
thanks sarannya…
prinisipnya berbagi…
cari pemodalnya
tidak banyak kok
posisi dimana? siapa tau bisa berbagi dengan saya…
June 30, 2009 at 2:40 am
Waduh tetap juga ya minimalnya kita harus punya modal gede… ck ck ck..
enggak juga
mari diskusi
July 5, 2009 at 11:49 am
Assalamu’alaikum….
Mas Aryo, mau minta masukan atau kerjasama…rekan saya punya sebuah rumah di bogor yang ingin dijual, kalo saya lihat lokasinya sangat strategis karena ada di jalan raya tajur dan bersebelahan langsung dengan ruko-ruko…menurut mas aryo gimana baiknya ya?…
diiklankan saja
via media koran
psang juga papan tulisan DIJUAL
simple sebenarnya
July 7, 2009 at 1:50 pm
salam kenal mas aryo
ini kali pertama saya membuka blok ini, sangat menyentuh sekali penjelasan mas aryo tentang properti, tp saya belum sepenuhnya memahamminya.
saya cuma berharap pada mas aryo terus mengasih saran ide2 yang cemerlang di blok mas aryo.
sy seorang wirausaha kecil yang hidup dengan mengontrak rumah dgn bayaran tahunan dan sdh berjalan 6 thn tiap bayar rumah 2thn sekali sebesar 16jt. lama kelamaan saya jenuh juga mengontrak, haril usaha habis hanya buat bayar kontrak dan rumah pun tidak didapat.
yg saya tanyakan adalah bagaimana caranya agar saya memiliki rumah, tp disekitar tempat usaha saya, sedangkan pasaran rumah ditempat saya paling murah 250 jt.
saya harap mas aryo dapat membantu membuka pikiran dan pandangan saya, untuk dapat memiliki rumah.
salam
tofan
saran saya
beli rumah sesuai kemampuan
beli properti jangan pake hati
karena yang akan kita nikmati adalah capital gainnya
ada cerita begini
saya punya temen di lombok.
awalnya beli tipe 36
setelah beberapa tahun di jual
sampe 2 kali beli rumah lagi
dan rumah yang terakhir seharga 400jutaan
kenapa bisa ?
karena setiap dia jual rumahnya, hasil pejnualan rumah untuk DP rumah yang lebih bagus dan lebih dekat ke kota
musti sabar
July 9, 2009 at 10:26 am
Ass. wr. wb.
Salam kenal,. saya jug atertarik dengan masalah property, saat ini saya baru berencana untuk memulai. Menurut mas Aryo, langkah pertama yang harus saya lakukan apa ya… mohon penjelasannya. terima kasih
waduh… pertanyaan pendek yang membutuhkan jawaban sangat panjang
via YM aja ya
July 14, 2009 at 5:39 pm
Senang sekali bsa bca artikel ini!!! sya dari papua mas tepatnya di merauke kota pling timur indonesia… tanah sya disini luas mas… tapi apkah lyak di gunain untuk bsnis properti???
senang sekali bisa bertemu saudara dari indonesia timur…
ternyata yang baca sampe sana juga ya
layak dan tidaknya kan ada hitungannya bos..
July 15, 2009 at 6:19 pm
Ass. Mas aryo. pertama2 saya ingin perkenalkan diri, saya sekarang sebagai pengembang, dan hampir memiliki kesamaan dalam mengelola bisnis properti, tapi pengalaman mas aryo sepertinya lebih hebat dari saya. saya banyak memiliki lahan kerjasama untuk perumahan.terus terang saya tidak memiliki modal yang cukup untuk memulai semuanya.saya secara pribadi ingin mengajak mas aryo bergabung dengan kami untuk menjadi partner bisnis, untuk mengelola beberapa lahan yang ada.gimana mas aryo berminat ngak?mari kita kembangkan bersama2!kalau mas aryo berminat hubungi saya 0711-7954018
lokasi dimana?
0711 daerah mana ya? hehehe
mungkin bisa saja tidak langsung dengan saya
tapi temen2 saya
July 17, 2009 at 2:15 pm
0711 – itu wilayah palembang-sumatera selatan mas.emangnya belum pernah ke palembang ya….sebagai info aja… untuk saat ini bisnis perumahan di kota palembang sangat pesat sekali, mulai dari pembangunan perumahan RSH sampai dengan rumah mewah.coba2 kita sama2 jajaki kemungkinan kerjasamanya.
belum pernah ke palembang
sori-sori
boleh juga tuh palembang
sementara kok kejauhan ya…
via email bisa gak ya ?? hehehe
July 21, 2009 at 3:32 am
kang aryo supaya saya bisa paham bisnis marketing kayaknya saya perlu jadi marketingnya duluh nih…kalo saya jadi marketingnya mas aryo boleh gak freelance aja gak papa gk usah digaji deh….gmn kang
boleh aja.. posisi dimana ?
July 22, 2009 at 10:37 am
wah kayaknya blognya tambah rame nih mas Aryo,
sebenarnya saya sangat berminat untuk membantu disain dan pelaksanaan dalam bisnis properti, sayang belum ketemu aja dengan pemilik tanah yang mau diajak kerjasama.. kebanyakan pemilik tanah lebih suka menjual tanahnya langsung tanpa nilai tambah, ga mau ribet katanya.. padahal justru tanah yang tidak ada nilai tambah akan sulit untuk dijual.. ya sudah sukses terus blognya mas Aryo,salam
sukses juga buat usahanya
July 23, 2009 at 8:15 am
kang kalo saya sudah punya tanah, tapi mau dibangun rumah enggak punya uang, bisa gak kalo tanah itu diagunkan untuk bangun rumah? terimakasih..
bisa…
coba aja ke bank
July 23, 2009 at 7:35 pm
wah…jd tambah ilmu nich ak,kamsia mas aryo.property emang mantab aku bli rumah um blum lunas dan bru aja jalan 3bulan eh da yg ngsih untung 35jt yo tak lepaslah lumayan bsa buat um tanah yg lain…see u mas aryo sukses slalu…..
yup…
memang properti gak ada matinya
mas prasetyo sekarang berarti dah investor properti
tantangan berikutnya jadi trader…
tantangan tambahan jadi developer
July 26, 2009 at 3:19 pm
via email boleh ……bos….
siyap
August 2, 2009 at 7:07 am
Salam kenal Mas Aryo.
Saya adalah seorang PNS yang gajinya hanya Rp.2,5 juta. Saya tertarik sekali untuk membeli rumah kontrakan 9 petak yang sudah terisi penuh seharga 250 juta, tiap2 petak harga sewanya Rp.400 ribu/bulan.
Yang ingin saya tanyakan bagaimana caranya dan langkah-langkah yang harus saya tempuh agar saya dapat membeli kontrakan tersebut dengan biaya dari Bank mengingat pendapatan saya perbulannya yg sangat minim?
Terima kasih sebelumnya Mas.
August 12, 2009 at 5:21 am
Saya mau konsultasi langsung ama sampeyan , bisa minta no telp sampeyan? No HP saya 08112714xxx ,Tlg di sms .Thx
bisa dilihat di fesbuk saya pak…
August 15, 2009 at 5:23 am
Salam kenal mas…
wah nambah ilmu lagi nih. kapan2 sy boleh tanya2 via YM atw email ya mas. makasih banyak mas. sukses terus
boleh banged
August 22, 2009 at 5:27 pm
mas saya pengen nerapin usulan mas aryo tp mas apakah bank mw melkukanpencairan sesuai dengan perkembangan kondisi proyek??
masih mas… coba ke BTN dan NIAGA juga BII
August 28, 2009 at 2:46 am
asw mas aryo…saya tertarik banget untuk terjun k bisnis properti…mau nanya2 boleh ya..mmh….(mulai dari mana ya…)
rencananya, toko kecil yang saya punya, 3×18 m di medan, mau saya jual…karena menurut saya buat saya pake jualan udah gak kondusif, kecil dan gak ada tempat parkir…
nah,uang hasil menjual toko itu saya pake buat modal bisnis properti…
tadinya saya fikir, saya akan mengincar rumah2 di perumahan baru, trus taun depannya jual deh, harga pasti naik kan..sampe akhirnya modal terkumpul cukup kuat untuk start properti beneran..tapi setelah saya baca tulisan mas aryo, cara saya itu ternyata kayaknya lama banget ya, spy bisa menghasilkan…hehe…
tulisan mas aryo di atas ada mengomentari penanya yang mau mengagunkan sertifikat rumah buat modal usahanya, mas bilang….”ngapain sertifikat diagunkan, kan kiat beli properti?”
bukannya uangnya perlu buat modal ya mas? piye toh?
trus tulisan mas aryo bilang, beli lahan 1000 m2 seharga 60 juta, murah banget harganya mas…mang masih ada hari gini tanah murah kayak gitu? kalo lokasi ke pedalaman, apa laku tu ntar jualan rumahnya?:)
so….kalo saya udah ada uang di tangan misal 200 juta, efektifnya langkah saya kayak apa ya mas aryo?
buku yang mas referensi kan buat saya baca, apa ya mas….
mohon bantuan dan bimbingannya ya mas aryo………….:)
minat ke propertinya seperti apa.. pingin jadi pengembang atau investor ?
jika jadi investor saran saya baca bukunya Joe Hartanto judulnya properti cash machine…
maksud saya tidak perlu mengagunkan jika mau bermain kecil2an dulu.. 1 atau 2 kapling
hitungan saya cukup modal tidak lebih dari 10 juta
jadi tidak perlu mengagunkan bukan?
masalah contoh tanah 1000m2 seharga 60juta… ehm… mungkin kalo di medan gak dapet ya…
memang itu mungkin contoh yang agak salah kali… hehehe…
tapi bisa saja itu terjadi bukan?
September 4, 2009 at 7:52 am
Assalamu’alaikum Bang Arya, BTW aku punya tim managemen properti yang handal di Malang, potensi Malang luar biasa lho buat bisnis properti, borjuis surabaya aja banyak yang beli..help me dong carikan investor untuk kerjasama mendirikan proyek di Malang, kita punya beberapa lokasi yang siap disulap jadi perumahan, Insya Allah pemasaran kita cepat, tim kita dibentuk dari dedengkotnya perumahan ternama di Malang hub aku Ya di 0341 7558483 trims. Wahai para pengusaha Indonesia ayo main properti..hasilnya gede inveskan ke Malang!
ayo… siapa berani ke malang ???
September 8, 2009 at 4:14 am
Salam Pak Aryo,
Saya ada tanah 1000m2, yang saya taksir. harga minta 1 jt per meter, di pinggir jalan, maksud saya dan teman untuk bangun 6 unit.
diestimasi untuk bangun 2 ruko pertama, butuh 800 an, ada yang bisa bantu bagaimana untuk mendapatkan modal konstruksi plus sedikit dana untuk men dp yang punya tanah?
soalnya kami pengusaha modal nekad dan dengkul doang.
thanks,
rikki
biaya bangunan solusinya dari DP harga ruko.
usahakan KPR Indent sehingga ada pencairan di depan
untuk tanah, usahakan nego semaksimal mungkin bisa dibayarkan setelah terjadi akad…
October 6, 2009 at 4:51 am
mas aryo, saya seorang arsitek yang ada pengalaman di kontraktor banguan dan interior juga. saya sebenarnya ingin membuat developer perumahan sendiri dan bermain di bisnis property seperti yang mas aryo ceritakan di blog anda, cuma yang jadi masalah saya tidak ada modal untuk beli tanah dan saya juga bingung mau memulai dari mana. oh ya…saya punya keahlian dari desain bangunan & interior, estimator volume dan material sampe ke pelaksanaan di lapangan….bisa bantu saya?….oh ya boleh minta no hp mas aryo ga? hp saya 08562814441, area kerja saya di jogja, solo, purworejo-kutoarjo. saya juga alumni EU 13 solo.thanks
kalau tidak punya modal, kita jualan SKILL aja mas…..
October 15, 2009 at 6:53 am
salam kenal mas aryo,
saya domisili dijogja punya rencana untuk bisnis properti ( kebetulan ortu ada tanah yang bisa saya olah )baca artikel ini tambah semangat untuk segera memulainya.
terus semangad… kontak saya ya…. sapa tau bisa ikut cari rejeki dengan mas hery…
October 16, 2009 at 8:29 am
Thanks atas infonya,saya tertarik sekali dgn ulasan2 anda
saya ada pandangan lahan yg ckp luas di jogja tapi saya masih blm yakin apa disana itu bisa dikembangkan / punya value added yg seperti anda uraikan.
sebagi info loks. yg saya maksud ada di daerah bantul +- ada 4000 m persis sebelah jalan raya
Mohon berikan deskripsi ke saya atau mungkin analisys bisnis utk daerah tsb.
saat ini fihak bank sdh saya nego tapi saya tetap masih ragu2, karena saya blm pernah main bidang property, kondisi sekarang saya lebih fokus ke usaha retail seputar sembako.
semua bergantung apakah kita mampu berkompetisi dengan yang lain atau tidak
lahan bisa saja bagus, tapi mungkin karena harga jualnya terlalu tinggi, berat juga untuk bersaing…
nego dengan bank seperti apa?
bank pada prinsipnya selama jaminan dan legalitas aman, pasti mau membiayai kok…
November 1, 2009 at 2:51 am
3 Jalan Investasi Di Developer Property Berjaringan
1. Tanah
a. Terdapat Tanah Luas 1 Ha dengan harga 75 Ribu /m2 Total Rp.750.000.000,- ( Meminta Cash Keras)
b. Setelah dilakukan Studi Kelayakan 10 Orang mengumpulkan dana untuk membeli secara bersama-sama dengan ditawar di harga Rp 50.000,-/m2 ( Cash Keras) total Rp.500.000.000,- Jadi masing-masing Rp 50.000.000,- di tuangkan dalam perjanjian Akte Tanah milik 10 Orang tersebut.
c. Tanah 10 orang tersebut setelah dilakukan perencanaan menjadi 50 kapling @ 120/m2 dikerjasamakan dengan Tim PP dengan cara pembayaran sesuai kapling yang terjual dengan harga Rp. 100.000,00/m2 ( Naik 33 % dari harga penjual , 100 % dari harga beli) selama 3 Tahun.
d. Dengan Cara seperti ini maka :
i. Investor tanah akan menikmati keuntungan 100% selama 3 Tahun / 33 % Per Tahun .Lebih Tinggi dari bunga Bank yang di kisaran 12-16 % /tahun.
ii. Investasi ini relativ sangat aman karena investor sudah untung pada saat membeli ( lebih rendah dari harga pasar/penawaran).
iii. Proteksi terhadap investor adalah tanah itu sendiri.
iv. Para Pe Bisnis/Pembelajar Bisnis Property akan lebih mudah untuk mendapatkan lahan belajar/bisnis secara langsung.
v. Investor dapat memanfaatkan pinjaman dari lembaga keuangan karena returnnya lebih besar dari bunga pinjaman.
2. Modal Kerja
a. Modal kerja diperlukan setelah tanah diperoleh ( pemilik yang mau tanahnya dikerjasamakan atau tanah diperoleh dengan cara no 1 diatas).
b. Modal Kerja yang diperlukan 10 % -20 % saja dari nilai Tanah karena hanya digunakan untuk biaya perencanaan,perijinan, pengolahan lahan awl, pagar dan fasilitas dasar , serta media promosi.
c. Investor di Modal kerja diharapkan yang memiliki kemauan lebih untuk terjun di Bisnis Property ( sebagai tim pengelola dengan latar belakang seperti keuangan, legal-hukum, sipil, arsitek,marketing)
d. Investasi di Modal Kerja jikalau berjalan lancar akan kembali dalam jangka 6 -12 bulan .( Ilmu dapat, uang dapat, silaturahmi dan saudara semakin banyak)
3. Pembeli Perdana/menjadi investor dengan membeli rumah
a. Setelah Kawasan Perumahan siap dipasarkan oleh Developer : Investor dapat membeli perumahan di harga perdana .
b. 5 -10 % kapling /rumah akan dijual discount sampai di harga HPP untuk kelancaran cash flow Developer di awal pemasarannya.
c. Prinsip hampir sama dengan no 1 , pembeli akan mendapat rumah dengan harga nyaris di HPP nya sehingga pembeli/investor untung pada saat membeli.
d. Setelah rumah jadi sekitar 4-6 Bulan rumah yang dibeli tesebut dapat disewakan sebagai pasif income / dijual dengan harga yang lebih mahal dari saat membeli.
Dengan 3 Cara diatas maka proyek perumahan InsysAllah tidak akan terkendala permasalahan permodaklan karena ditanggung secara berjamaah masing-masing akan mendapat keuntungan sesuai dengan peran dan tingkat resikonya yang relative semua investor ada proteksi terhadap nilai investasi nya.
Bahkan Para Karyawan sebenarnya bisa berinvestasi tanpa modal ,berikut caranya:
1. Seorang karyawan dapat mengajukan pinjaman ke Bank dengan jaminan Gajinya ( di kantor saya bisa 100 -150 Jt) dalam jangka s/d 8 tahun. Dari 100 Jt tersebut sisihkan untuk 6 bulan cicilan ( 6 x 2.000.000,00= Rp 12.000.000,-). Sisanya Rp 88.000.000 digunakan untuk investasi Tanah seperti cara 1 diatas ,diharapkan ada Cash Flow (kapling terjual) di bulan ke-6 ( bahkan lebih cepat) sehingga cicilan ke Bank/Koperasi sama sekali tidak memotong gaji nya. Apabila 50 % kapling terjual +/- 1 Tahun maka sebenarnya modal sudah kembali ,modal ini bisa digunakan untuk investasi kembali atau kembalikan saja ke Bank /Koperasi sehingga kita tinggal menikmati 50% berikutnya. Nahhh…Tanpa Modal Kan…..
Bagaimana Mas dengan ide ini mohon koreksi dan tanggapannya untuk kita follow up…KAYA BERSAMA MEMBANGUN NEGERI SEMOGA CEPAT TERWUJUD
TIDAK ADA KOREKSI
yang penting ACT NOW!